2020年的房地产行业，溪云初起，山雨欲来。虽然那一年，房地产是为数不多在疫情下仍能保持增长的行业，全国商品房的销售金额增长8.7%，但行业竞争规则正发生深刻的改变。

　　彼时的万科销售额一路狂飙至7041.5亿元，同比增长11.6%，但仍在山雨欲来中嗅到了危机，并寻找着机遇。正如彼得·德鲁克在《动荡时代的管理》一书中写道：“动荡时代最大的危险不是动荡本身，而是延续过去的逻辑”。万科在2020年年报中点出：对企业来说，真正重要的问题不是行业有没有机会，而是“我们能否抓住机会？”面对新时代的淘汰赛，我们必须摒弃旧有模式下的规模扩张思路，更加重视增长的质量。

　　2020年是一个时代的落幕，也是一个时代的开启。在过去三年间，中国众多房企举步维艰，违约、爆雷、裁员、降薪成为行业关键词。而万科在万科董事会主席郁亮掌舵的第二个三年期，始终保持了财务的安全和业务的稳健发展，并且转型业务逐步开花结果。

　　2023年6月30日，万科在深圳召开2022年度股东大会，选举产生了新一届董事会，郁亮毫无悬念继续当选万科董事会主席，开启执掌万科的第三个“三年”。

　　如履薄冰的危机感

　　成为一家穿越周期的企业，最重要的什么？可能是危机感。

　　过去三年宏观环境巨变，资本市场剧烈震荡之下，地产开发商们感受到了前所未有的寒冷，很多房企发生剧变，进入艰难期。而万科仍维持了稳健业绩，并始终坚持高比例的现金分红，回馈投资者的信任。

　　一切早有答案。“一个企业需要如履薄冰，才能够活下去，才能够活得好、活得久，我们从来不会因为外部环境的变化而改变这种如履薄冰的危机感。”郁亮及其团队的危机感、超前预判和以身作则，是万科能再次顺利穿越周期的关键。当年郁亮喊出“活下去”时，引来许多不理解甚至嘲讽，但经历过去三年，这个词已成为了全行业的共识。

　　6月30日下午，万科举行2022年度股东大会。会上，有投资者问及万科董事会主席郁亮过去三年任期的感受。对此，郁亮感叹，过去三年对行业的每个从业者来说，都是百感交集的，并非只有万科不容易，没有哪个人、哪个企业是容易的。

　　对于过去三年，郁亮认为，是着手解决旧模式问题的三年，也是探索新模式、寻找新出路的三年。行业处在新旧模式交替的阶段，尽管万科比较早意识到高增长不可持续，但行为仍然没有完全摆脱惯性，出现了投资冒进、产品操盘能力离散度高等问题。过去几年花了相当多的精力，去解决这些旧模式下的老问题。目前万科已经取得了一些进展，比如投资质量的提高、产品能力整体性的提升，持有经营性物业能力也在提高，开发和经营服务协同的强化，公司资债结构的优化，抵御风险的能力进一步加强等等。

　　万科在其成立三十周年的时候，即2014年，便将定位由“三好住宅供应商”延展为“城市配套服务商”，希望用十年左右时间，做好其他业务的探索和布局，为未来发展奠定基础。2018年初，万科把这一定位进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”，并具体细化为四个角色：美好生活场景师，实体经济生力军，创新探索试验田，和谐生态建设者。

　　如今，万科已成为国内领先的城市建设服务商，业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。2022年，万科继续登上《财富》“世界500强”，位列榜单第178位。自2016年首次跻身《财富》“世界500强”以来，其已连续7年上榜。

　　截至2022年末，万科资产总额为1.76万亿元，负债总额为1.35万亿元，归属于上市公司股东的净资产为2426.91亿元，资产负债率76.95%，同比下降2.79个百分点。

　　而6月30日万科股东大会高票通过各项议案，也反映了投资者对万科过往三年表现的认可。此次在万科股东大会上，作为大股东的代表，深圳地铁董事长辛杰对郁亮带领的万科团队过去三年表现给予高度肯定，他认为时间证明了郁亮及万科团队的前瞻性，让万科提前做出正确的战略判断和经营调整，牢牢守住了不发生系统风险的底线。

　　开启执掌万科的第三个“三年”

　　从宝万之争，到房地产最难三年，郁亮已先后经历了万科自身历史上、宏观及行业历史上前所未有的严峻危机。危机并没有将其打倒，经历了重重难关的郁亮，相比过去，他在万科2022年股东大会上的状态，反而多了一份“轻舟已过万重山”的从容和稳健。

　　一方面，郁亮和万科管理层始终对市场保持敬畏，因此万科在行业最疯狂的年代，依然保持着超低的负债水平，使其平稳度过行业寒冬；另一方面，郁亮提前让万科探索新业务，如今“学费”基本已经交完，并成为万科在新发展阶段的重要优势。

　　算起来，郁亮掌舵万科已有6年。对于自己的第二届任期评分，郁亮在股东大会上直言，“今天在座的各位股东是最好的打分人，股东今天的投票情况决定了给我多少分数。”6月30日，万科股东大会上，选举产生了新一届董事会，郁亮毫无悬念高票当选万科董事会主席，开启执掌万科的第三个“三年”。

　　从各方席位来看，万科新一届董事会架构并未产生变化，延续了稳定、平衡的局面。新一届董事名单中，深圳地铁作为大股东，董事席位数量并无变化，仍然保持三席，分别是深圳地铁董事长辛杰、总经理黄力平、副总经理雷江松。万科方面的席位数量同样保持了一致，仍为三席，分别是郁亮、祝九胜、职工董事王蕴。

　　辛杰表示，作为大股东，投资万科是正确的选择，对万科的认同和支持不会因市场一时的波动而变化，未来坚定不移地看好万科的长期发展前景，并始终不渝地全方位支持万科的健康发展。

　　在中国房地产行业的发展中，万科的掌舵人一直扮演着行业“吹哨人”的角色。2012年，房地产行业一片欣欣向荣之时，尚在掌舵万科的万科集团创始人王石表示，房地产行业进入白银时代；2018年，全国商品房销售面积为17.17亿平米，同比增长1.3%，郁亮喊出了“活下去”的口号。

　　如今，崎岖与暗淡是房地产行业的形容词，继续掌舵万科的郁亮又会怎么看待行业的未来？

　　对于未来的行业机会，郁亮认为，消费者需求更新迭代的速度快，市场是不会饱和的。房地产市场是常做常有、常做常新的，总会有新的生意机会。过去的手机，现在的汽车，都是在行业完全成熟后不断长出新的分支，并且逐步取代了原来的主干，房地产也会经历这个过程。发展商提供的产品服务如果能够真正提升人们的居住生活品质，还是会非常有吸引力。但要抓住这些新的生意机会，就要真正建立起全场景的综合竞争力，不能像传统模式下一味靠拿地和融资，否则就会出现买得越多错得越多，融资越多其实越不安全。

　　因此，郁亮表示会持续聚焦三件事情：一是提高开发业务的管理水平；二是经营、服务业务已经完成0到1、1到10，通过了商业逻辑检验，以及可复制性的验证，接下来要扩大竞争优势，争取更大的发展空间和更好的回报水平，不断培育优质资产；三是坚守财务稳健，保持行业领先的信用水平。

　　其实，万科早在2014年年报中指出：一项新业务的发展可以分为三个阶段。0到1的阶段，关键在于找到令人信服的商业模式；1到10的阶段，关键在于验证成功案例的可复制性；10到100的阶段，进入稳定的发展阶段，关键在于提升经营效率和竞争力，进而获得更大的发展空间和更好的回报水平。

　　但郁亮同时也表示，脱胎换骨仍需较长时间，因为旧模式下的问题消化起来，需要的时间比预想要更长，还在对报表产生影响，与此同时，万科的转型难免会经历一些高低起伏，经营服务类业务收入表现要占到主流也存在一定困难。

　　即使挑战重重，郁亮仍传递了对未来的信心，将坚定开发经营服务并重战略，“相信道路是曲折的，前途是光明的，锚定方向，有信心万科能够穿越周期”。